По самым скромным подсчётам, общий объём расселения ветхого и аварийного жилфонда в рамках программы КРТ составляет 92 тысячи кв. м: это 1846 квартир в 180 домах и около 5,5 тысяч человек. И речь идёт только о центральной части Архангельска. После чего на этих территориях должны вырасти современные кварталы, появиться скверы и детские сады.

Первая волна аукционов была разыграна два-три года назад, тогда же и стартовали проекты, рассчитанные на 7–10 лет. «Бизнес-класс» неоднократно писал о сложностях реализации программы КРТ в регионе. Позитивные изменения происходят. Решены, к примеру, некоторые вопросы, связанные с оптимизацией нагрузки на строительные компании и процедурой формирования земельных участков.

Тем не менее, проблемы остаются. И главная из них – взаимодействие застройщиков с гражданами, чьи дома включены в программу КРТ, предоставление им денежной компенсации или новой квартиры. Здесь стоит учесть важные моменты. Жильцы домов, подлежащих расселению, могут быть и собственниками, и нанимателями квартир. У ряда квартир сразу несколько владельцев, а в некоторых прописаны по 10 человек, включая малолетних детей. Именно поэтому договариваться и находить общий язык с жителями – задача застройщика, требующая индивидуального подхода к каждому.

Предмет личных договорённостей

Опрошенные «Бизнес-классом» представители компаний-застройщиков, имеющих опыт расселения людей, рассказывают, что это длительный и кропотливый процесс. Кто‑то соглашается на предложенную компенсацию, есть примеры, когда человек просто забирает деньги и уезжает в другой регион. Пенсионеры нередко охотно меняют неблагоустроенную «трёшку» на однокомнатную квартиру с удобствами в своём районе, а семьи часто готовы доплатить за новую квартиру, например, используя материнский капитал или взяв ипотеку.

Но не всем везёт получить выплату или новое жильё сразу, ведь проекты КРТ, отметим еще раз, рассчитаны на срок до 10 лет. Как правило, расселение первых жильцов происходит довольно быстро, а вот дальше, когда дело доходит до второй и третьей очередей расселения, начинаются сложности. Предложенная застройщиком на старте компенсация не индексируется, а цены на жильё постоянно растут, и вариантов у будущих новосёлов становится всё меньше.

Законодательной базы, регулирующей данный процесс, пока нет. Всё это – предмет личных договоренностей жильцов «авариек» и владельца участка под КРТ. Чтобы этот процесс, ещё не успев начаться, не привёл к очередному скандалу, большинство девелоперов предпочитают расселить людей в кратчайшие сроки или, как минимум, закрепить договорённости «на бумаге». Причём вне зависимости от того, на какой период рассчитан конкретный проект. И только после этого компании приступают к строительству новых домов на участке. Но так бывает не во всех случаях.

Печально известный переулок

Недавно социальные сети взбудоражил видеоролик, в котором житель дома № 56 на улице Выучейского Николай КОЖЕМЯЧЕНКО рассказывает о том, как он и его соседи оказались заложниками программы КРТ. В одно «прекрасное» утро вокруг дома появился настоящий ров, а десятки кубометров грунта просто свалили во двор. Сегодня сюда не сможет подъехать ни «скорая», ни пожарная машина. После общения с жильцами дома и посещения этой территории возникает стойкое ощущение, что людей буквально «выдавливают» из своих квартир. По крайней мере, для этого создаются все условия.

Начнём с предыстории. Дом на Выучейского, 56 расположен по соседству с печально известным переулком Водников, где несколько лет подряд дома вспыхивали один за другим, сходили со свай – в общем, то и дело попадали в оперативные сводки. Жители обращались к властям и в СМИ, временами у домов дежурила полиция. И вот в 2023 году территория переулка Водников попала в программу КРТ. Обладателем этого лота по итогам торговых процедур стала компания «СЗ «Стройкомплекс»: земля «ушла» по начальной цене – 7,1 млн рублей.

На первом этапе застройщику необходимо расселить граждан из «квартала авариек», причём сделать это самостоятельно, договорившись с владельцами и нанимателями жилья. Изначально процесс не задался: последовали взаимные обвинения в соцсетях и СМИ, видеообращения жильцов и даже митинг протеста. В администрации Архангельска была организована встреча людей с представителями застройщика, но вопросы остались.

Стройка началась, а когда расселение?

Причина негодования жильцов деревянных домов понятна: перспектива быстрого переселения оказалась для них весьма призрачной. Предложенная застройщиком выкупная цена – 60 тысяч рублей за квадратный метр – уже тогда фактически в два раза отличалась от рыночной. Проект рассчитан на 10 лет, и выполнять свои обязательства быстрее, как выяснилось, никто не собирается. А значит жители, попавшие во второй и последующие этапы переселения, будут несколько лет жить на стройке. Возводить новое жильё на месте уже расселённых «деревяшек» не запрещено.

Что и случилось: по соседству с домом № 56 на улице Выучейского началось строительство нового жилого комплекса.

«Наш дом признан аварийным в 2019 году. Я приобретал здесь квартиру в 2015 году на собственные средства. Мне нравится жить в деревянном доме: центр города, зелёный двор, большая площадь квартиры и низкие коммунальные платежи. Сегодня в нашем доме из восьми квартир нежилыми являются только три. Некоторые квартиры в собственности, другие – в соцнайме, – рассказал «Бизнес-классу» Николай Кожемяченко. – Оказавшись в офисе «Стройкомплекса», мы узнали, что нас начнут переселять со следующего года, а вероятнее – к концу 2026‑го. Но это на словах – документов нет».

После многочисленных обращений жителей в различные инстанции и СМИ, застройщик сделал мостки через ров, который выкопал у самого дома. По всей видимости, ров нужен для прокладки коммуникаций к будущей новостройке по соседству.

Коммунальный кошмар

«А недавно в нашем доме случился пожар – сгорела часть кровли, но мы продолжаем здесь жить. И это самое страшное. В ремонте крыши управляющая компания отказывает, ссылаясь на то, что дом аварийный и вошёл в программу КРТ. В государственных инстанциях разводят руками – по факту, судьба дома и его жителей в руках застройщика. В администрации города нам предложили маневренное жильё, но его состояние мы все прекрасно видим, поэтому и отказались, – продолжает Николай. – Получилось, что сейчас мы «отрезаны» от любой помощи и обслуживания. К тому же застройщик, перекопав территорию рядом с домом, ограничил проезд к нему. Хотя в компании прекрасно знают, что дом жилой!»

Ситуацию усугубляют развалившиеся дровяники, шатающееся крыльцо, заваленный строительным мусором двор, отсутствие баков для отходов и многие другие «прелести» жизни в квартале, судьба которого предрешена.

«Сейчас основная задача – починить кровлю. Мы даже подготовили необходимые материалы для управляющей компании и готовы помочь, что называется, руками. Очень надеемся на их сознательность! Обещали прийти. Вообще, за время проживания в этом доме у нас сменилось несколько «управляек», но работы по содержанию не выполнялись. Практически всё приходилось делать своими силами, – поясняют жильцы. – А сейчас, когда дом признан аварийным и попал в программу КРТ, добиться реакции стало ещё сложнее. Ждём прокуратуру».

Взамен расселения – новая очередь

История «большого переселения» из ветхих и аварийных домов в Архангельске началась довольно давно: менялись программы, источники финансирования, условия и ответственные лица. Однако вопросы и проблемы были всегда. Самые острые из них – выкупная стоимость жилья и районы переселения людей.

Стоит отметить, что предшественницей программы КРТ в Архангельске была городская программа развития застроенных территорий (РЗТ), впервые принятая на 2011–2013 годы, а затем получившая продолжение. Программа стала первым и достаточно эффективным инструментом привлечения внебюджетных средств для расселения аварийных домов.

По договору о РЗТ застройщик брал на себя обязательство передать муниципалитету благоустроенные квартиры для предоставления гражданам, выселяемым из жилых помещений, предоставленных по договорам соцнайма. Это могут быть и квартиры в построенном им доме, и в каких‑либо других по взаимному согласию. Второе обязательство – уплатить выкупную цену за изымаемые жилые помещения и земельные участки, находящиеся в собственности и расположенные на этой территории. Только выполнив эти условия, компания получает земельный участок для нового строительства.

Примеров успешной реализации программы РЗТ в городе достаточно много, но есть и такие истории, в которых инвестор повёл себя, мягко говоря, не лучшим образом. Речь, в частности, об участке в границах ул. Урицкого – пр. Новгородский – ул. Красноармейская. Его по результатам аукциона в 2021 году получило АО «СЗ «Проектно-строительная фирма «Инстрой». Предметом судебных тяжб стали муниципальные квартиры на территории будущей застройки. Компания выкупила для жильцов на замену квартиры не в центральной части Архангельска, а на самых окраинах: в конце Ленинградского проспекта, на улице Гидролизной, а также на левом берегу – на улицах Цигломенской, Кирпичного завода, Магистральной и улице 2-я линия (это уже даже не сама Исакогорка). Администрация города сочла такой подход неприемлемым и явно ущемляющим права жителей аварийных домов. Судебные тяжбы продолжаются до сих пор. А жители остаются заложниками ситуации ещё и по тому, что участники программ КРТ и РЗТ автоматически снимаются с очереди по другим программа расселения.

Важно сказать и о том, что сейчас «Инстрой» через арбитражный суд пытается обязать администрацию города изменить существенные условия договора: увеличить срок предоставления людям другого жилья ещё на целый год – уже до пяти лет! Очередное заседание по делу назначено на 23 сентября.

Примером нарушения застройщиком сроков расселения жильцов подлежащих сносу домов стала и территория площадью 0,547 га в границах пр. Ломоносова – ул. Розы Люксембург. Победителем того аукциона в рамках программы РЗТ являлось ООО «Архплем-Актив», которое в ноябре 2023 года сменило название на ООО «СЗ «Рубин». Компания должна была расселить пять домов, но обязательства исполнены лишь частично.

И ещё один удручающий пример нереализованного проекта РЗТ. Несколько лет назад администрация Архангельска заключила договор с котласской компаний ООО «Прогресс» на застройку территории в границах улиц Володарского и Суфтина площадью 0,4638 га. К сносу и расселению было определенно два дома на улице Володарского – № 82 и № 84. Спустя три года ситуация не изменилась: расселения не произошло и участок вернулся в ведение муниципалитета. То есть застройщик свои обязательства так и не выполнил. Теперь участок заново выставлен на аукцион, уже по программе КРТ. Кто получит эту территорию – пока неизвестно, однако объявлено, что основные работы по проекту планируется завершить к 2030 году. То есть людям, жильцам подлежащих сносу домов, возможно, предстоит ждать расселения ещё как минимум пять лет.

В контексте ситуации возникает логичный вопрос: а последует ли расторжение договоров по программе КРТ, если застройщик так и не расселит жильцов в установленные сроки? К слову, эти договоры подписывают сами компании, беря на себя чёткие обязательства по работе с людьми.

На особом контроле

Переселение граждан из аварийного жилья – головная боль властей всех уровней в Архангельской области. Изыскиваются различные механизмы финансирования, однако, как водится, ресурсов не достаточно. Основным источником средств всегда был «Фонд развития территорий» (ФРТ): структура, которая занимается переселением людей в рамках федерального проекта «Обеспечение устойчивого сокращения непригодного для проживания жилищного фонда» национального проекта «Жильё и городская среда» («Инфраструктура для жизни»). Софинансирование из областного бюджета по программе составляло 2,2%: при выделении на эти цели в 2019–2025 годах 30 млрд рублей, собственные средства региона составляли примерно 660 млн. Сейчас же по новым условиям программы (на 2026–2032 годы) регион должен внести уже 42,2% от общей суммы вложений, то есть немногим меньше половины. Таких средств в дефицитном бюджете Поморья просто нет.

Парламентарии Архангельской области совместно с губернатором и правительством региона обращались к заместителю председателя Правительства РФ Марату ХУСНУЛЛИНУ по поводу необходимости снижения уровня софинансирования из регионального бюджета с 42,2% хотя бы до 10%. Обращение поддержано не было. Дальнейший поиск выхода из ситуации в переговорном процессе вылился в законодательную инициативу: учитывать вместо рублей квадратные метры, строящиеся по программам КРТ и в рамках масштабных инвестиционных проектов, которые реализуются в регионе, как вклад области.

«Программы подразумевают конкретный конечный результат – переселение людей из ветхого и аварийного жилья. Соответственно, если перед регионом стоит задача, условно говоря, расселить 25 тысяч человек, предоставив 354 300 квадратных метров жилья (это показатель предыдущих пяти лет), то теперь мы просим учесть как вклад области количество «квадратов», которые строятся по МИП и КРТ. Таким образом вклад области (те самые 42,2%) будет выражен не в денежный средствах, а в квадратных метрах. Такой подход был бы логичен, он позволит привлечь средства в регион из ФРТ, пусть и в меньшем объёме, для продолжения переселения граждан, – пояснил «БК» председатель комитета Архангельского областного Собрания депутатов по строительству, ТЭК и ЖКХ Виктор ЗАРЯ. – Сейчас в этом направлении активно работают все: и депутаты, и региональное правительство, и губернатор. Конечного решения пока нет, но я считаю, что мы смогли обстоятельно донести свою позицию и необходимость работы на таких условиях, потому что должны использовать все возможные инструменты для скорейшего решения проблемы с аварийками».

Профильный комитет АОСД постоянно ведёт работу с жильцами деревянных домов, застройщиками, чиновниками. Как отмечает Виктор Заря, существующие механизмы, в том числе и КРТ, нуждаются в совершенствовании, а сам процесс остаётся под пристальным вниманием властей.

«Проблемы с переселением людей из ветхих и аварийных домов есть всегда: и когда регион выступает заказчиком новостроек, и при реализации КРТ и других программ – это часть рабочего процесса. Важно находиться в диалоге и искать точки соприкосновения, сделать так, чтобы права людей не ущемлялись, а сам механизм был прозрачен и понятен. В том числе этому способствуют наши законодательные инициативы», – подчеркивает Виктор Заря.

Законодательные инициативы

На июльской сессии депутаты Архангельского областного Собрания поддержали инициативу губернатора Александра ЦЫБУЛЬСКОГО, направленную на защиту интересов граждан, участвующих в проектах КРТ. На текущий момент стоимость выкупаемого помещения рассчитывается исходя из его цены на день, предшествующий дню принятия решения о КРТ. То есть она устанавливается на конкретную дату, хотя реализация проекта растянута во времени. За этот период стоимость квартиры может существенно вырасти, и собственник потеряет деньги.

Исправить несоответствие призван законопроект, предложенный главой региона. Предлагается защитить права людей, определив дату расчёта стоимости жилого помещения на момент начала расселения многоквартирного дома.

«Мы предлагаем установить дату, на которую будет определяться стоимость выкупаемого застройщиком жилого помещения, на день заключения договора о переходе прав на такое жилое помещение застройщику по согласованию сторон, – уточнил первый заместитель председателя правительства Архангельской области Дмитрий РОЖИН. – Для защиты прав собственников помещений необходимо, чтобы рыночная оценка была максимально приближена к реальности».

«Большое новоселье» под вопросом?

С одной стороны, расселение людей из ветхого и аварийного жилья – прямая задача государства, с другой – в процесс по понятным причинам интегрирован строительный бизнес региона. Правила игры определены лишь частично и желание «получить максимум из возможного» возникает у каждой стороны «предмета личных договоренностей».

Однако эксперты сходятся в одном: прозрачность и единые стандарты в этом процессе необходимы для эффективного функционирования рынка. Кроме того, стоит уделить пристальное внимание не только правам жителей аварийных домов, но и срокам переселения людей, качеству предоставляемого жилья, выкупной стоимости квадратного метра и финансово устойчивому состоянию инвесторов. Иначе, «граждане второй и последующих очередей» будут вынуждены жить на стройке, а попавшие в первую – переезжать из центра на окраины города или становиться заложником судебных тяжб. А кто‑то и вовсе останется без квадратных метров в ожидании нового инвестора.